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February 13, 2006

中古不動産の評価とアスベスト・・・「ばば抜き」にならないように

YahooNews石綿の使用を価格に反映 不動産鑑定の指針作成へ

国土交通省は13日、住宅や事務所ビルなどの価格を算定する不動産鑑定の際に、アスベスト(石綿)の使用の有無や飛散防止の措置を取っているかを、価格に反映させるための評価指針を作成する方針を固めた。
 建築基準法を改正して義務付けるアスベストの除去や飛散防止対策を、所有者らが早期に行うよう促すのが狙い。併せて、アスベストを住宅性能表示の対象に含める。
 不動産鑑定では、物件の立地条件や耐震改修の状況、土壌の汚染の有無などから価格を算定するとしている。アスベストは評価対象の有害物質ではあるが、具体的な評価基準がなく、価格にどう反映させるかはあいまいだった。
・・・っていうか、大規模なREITまでいかなくてもビルの売買がファンドとかで扱われる場合にも、土壌汚染のお話とアスベストのお話は結構価格面に反映させてるって某氏に昔(約5年前)聞いたことがあったんで、事務所ビルの価格設定に客観的な基準をいまさら導入というのはどうもなんかよくわからんなあという感じが強くいたします。
従来取引されてきたビルの現在価値を算定する場合に、アスベスト問題が生じた場合の除去費用や修繕費用、さらには建替え時における解体費用とか当然算定した上で行われてるもんだとばかり思ってたのでびっくりというところであります。
そうしますと・・・

今後は中古ビルの市場や住宅の中古の売買市場での古い物件を中心とした評価替えというか価格への反映が進むということなんですかねえ。
この件もそうですし、耐震改修の問題とかでの自分のあずかり知らないところでのマンションやビルの建築基準法上の基準を満たしていないことによる使用禁止命令など、古い建物の「リスク」と「コスト」の市場取引価格への反映が進むことになるんでしょうが・・・これは結構「もってる方」からするとシビアな話になるのではないでしょうかねえ。
買おうとする方も目を厳しくしないと「ケツを持たされた(表現がお下劣ですいません)」なんてことも出てくるかもしれないということですね。
ばば抜き的な疑心暗鬼が出てこなければいいのですがねえ・・・。
この辺は以前アスベストネタのところで中古市場への悪影響を懸念したときにちょっと触れたことでもございますがねえ。
あと、これらの点は土地の売買価格には反映されることはあるのだろうかなどという問題も考えざるを得ないですねえ。
上モノがあった場合に従来より解体コストが相当かかるわけですから、上モノがついてる土地の取引価格にはもう既にアスベストの解体費用は反映されてるんでしょうが、それがいよいよ一般化するということなのでしょうか。
税金面では恐らく枠組みに変容はないでしょうから(路線価とアスベストは無関係ですものねえ)、個別の不動産に関する土地、上モノ両方に価格下落圧力が新たにかかるということなのかどうか・・・。
これで土壌汚染が絡んでたりしたら目もあてられませんねえ、ホントに。

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